湾里区第三轮旧城改造投资权383亩商住用地

一、湾里区介绍
1、概况：湾里区位于南昌西郊，距市中心18千米。地处南昌城西北部的西山山脉中段，北邻永修县，南连新建县，西接安义县，东邻红谷滩新区、桑海经济技术开发区、国家南昌经济技术开发区。全区总面积251平方千米。湾里人口总量9万（南昌市人口总量在500万左右），其中非农业人口37274人。区政府驻招贤镇（地块在招贤镇）。
2、经济：2013年，全区财政总收入80072万元，同比增长33.4%，比上年净增2亿元，一年之内连跨7亿、8亿元整数大关。全区地方公共财政预算收入49523万元，同比增长31.8%，财政规模再上新台阶，财政综合实力进一步增强。
2014年一季度全区完成财政总收入1.97亿元，同比增长13.2％,其中国税收入0.74亿元，增长24.4％，地税收入1.03亿元，增长15.7％。地方财政一般预算收入完成1.31亿元，增长14.3％。
3、交通：湾里区区位优势明显。距南昌市区10公里，距昌北国际机场23公里，云湾、昌湾、红湾三条公路直通南昌，西外环高速公路和正在规划建设中的铁路西环线穿境而过，幸洗、蛟万、省店、店罗等公路构建了四通八达的梅岭风景区旅游交通网络，交通条件十分便捷。
目前，启动建设的前湖大道快速路西接西外环，沿昌湾大道——乌沙河——长堎大道——前湖大道路径布置，终于朝阳大桥，道路全长约10公里。前湖大道路宽60至111米，主线为双向6车道，共分高架、地面、隧道三种形式，地面均设置辅道，设置立交4座。道路沿线主要与南北向西外环、向莆铁路、昌西大道、工业三路、工业五路、长堎大道、昌樟高速（前湖立交）、学府南大道、凤凰南大道、丰和南大道、红谷南大道相交。
4、旅游：风景名胜区、森林公园，作为南昌市拥有两块国字号招牌的城区，湾里区拥有得天独厚的旅游资源。梅岭、洪崖丹井、谷、狮子峰、长春湖、天宁寺、洗药湖等景点，梅岭——滕王阁正在联合申请国家5A景区，据统计，2013年湾里区累计接待游客300.2万人次，同比增长51.1%，仅今年1-3月，湾里区就接待游客86.84万人次，同比增长57.89%，实现旅游综合收入19076.96万元，同比增长58.17%。

湾里区房地产信息
楼盘名称      地点      状态      均价（元/平方米）
九洲铭城      湾里区招贤路381号      多层      7200
           小高层      6800
九洲依云郡      湾里区幸福路248号      售罄      6500
兴宸山水艺墅      湾里区招贤大道501号      别墅      13000-15000
           多层（年底开盘）      7000
洪恒山庄      湾里区幸福路188号      多层（三期）      5600
伴山碟墅      湾里区招贤路227号      别墅      13000-15000
永惠山外山      湾里区鹿聚路1号      多层、小洋房      6300
保利半山国际      湾里区红湾大道66号      小高层（70年）      7200
           公寓（40年）      6800
           别墅      12000-20000
郎贤加州溪谷      湾里区红湾大道001号      别墅      10000-13000
香逸熙园      湾里南昌红湾公路866号      多层      7000
           高层      6500
           别墅      11000-13000
四季花城      湾里红湾大道两侧      高层      6500
磨盘山8号      湾里区磨盘山南路8号      高层      6200

湾里区土地交易信息
时间      地块位置      地块面积（公顷）      出让价格（万元）      用途      容积率      楼面地价(元/平方米）
2014-3-11      湾里区规划宁中一路西侧（控规E-19-01)      7.6709      13807      商住      1.1      1636
2014-3-6      湾里区南堡路以西、洪恒山庄以北（控规D-4-02)      3.77009      6786      商住      1.5      1200
2014-1-30      湾里区幸福路168号      11.9037      28568      商住      1.1      2181
2014-1-22      湾里区规划三路以北、招磨一路以南、磨盘山北路东侧      9.41359      62412      商住      2.5      2652
2013-9-2      湾里区洗药湖避暑山庄梅岭主峰罗汉岭上      7.7334      4176      商住      0.6      899
2013-8-26      湾里区红湾公路大道南、北侧（控规G-1-02、C-5-02）      4.157      19330      商住      2.5      1860
2013-8-16      湾里区天宁西路以西（控规E-19-07）      3.3334      5500      商住      1.8      916
2013-3-18      南昌市政公用旅游投资有限公司      7.46077      10407      商住      1.6      871

二、项目介绍
该项目位于南昌市湾里区，属于湾里第三轮旧城改造项目，本项目总投资额5.4亿，其中工程部分4.4亿，现金1亿。后期可出让地块约383亩，具体如下：
1、工程：（1）、还建房工程（概算0.74286亿）
      （2）、道路工程（12个标段，概算2.7亿）
      （3）、水系改造工程（概算0.36亿）
      （4）、游客接待中心（概算0.76亿）
      （5）、宁中路（概算0.4亿）
2、现金：1亿
支付期限：签订《投资收益合同》后1个月内付至50%，12个月内支付至80%，18个月内付清。
注：5个工程概算总金额4.96亿，财政评审后4.4亿左右，9月20日出结果，幅度应该不大。以评审结果为准，现金部分相应变动。总价5.4亿不变。
3、宗地：地块一、湾里区商贸路北侧。净用地面积约74.5545亩。容积率≤1.5，建筑密度≤28%，绿地率大于等于35%。
    地块二、湾里区商贸路南侧。净用地面积约59.505亩。容积率≤1.5，建筑密度≤28%，绿地率大于等于35%。
    地块三、乌源港以东，规划路以南。净用地面积约84.858亩。容积率≤2.0，建筑密度≤28%，绿地率大于等于35%。
地块四、乌源港以北，西外环高速公路西侧，规划路以西，规划路以南。净用地面积约164.1315亩。容积率≤2.0，建筑密度≤28%，绿地率大于等于35%。
  4:投资补偿标准:投资人60%，
注：以上地块后期分宗按政府约定时间节点出让,年出让地块一、二、三（迟不超过2015年10月份），第二年出让地块四（迟不超过2016年9月份）。
三、项目优势
1、南昌将有条件放开住房限购，从2014年7月14日起，除了东湖、西湖、青云谱、青山湖4个区，其他区域不再限购。这意味着，湾里区的房地产将迎来新的生机，老城区的继续限购，有利于湾里区的房地产销售。
2、湾里区一直是南昌楼市的一个特殊板块，“5A级自然风景资源”的标签使其总是带着周末度假的气息，湾里区森林覆盖率非常高，富含负氧离子，湾里板块更愿意给自己贴上“生态宜居生活区”的标签。从2012年起，湾里向着打造成江西旅游城市综合体目标迈进的一步，而这也让更多人看到湾里的人居价值。（旅游休闲楼盘）
3、随着红湾公路的顺利开通，从湾里到红谷滩10几分钟就能畅达，使得湾里板块和红谷滩板块有效串联，形成大红谷滩生活圈，生活配套、公建配套等不断完善，而且随着南昌地铁线路的规划建设，各区域板块距离进一步缩短，湾里板块区位优势将更加明显。（红谷滩是南昌市的CBD）（普通上班族居房）
4、地块一、二、三、四地处湾里区中心地带，周边配套齐全，区新政府，市民公园，加油站、市场、学校，综合体（在建）等，也是楼盘聚集点，人气属湾里旺。
5、本项目工程占比较大，其中道路工程较多，利润丰厚。投资人收益补偿比例60%。
6、湾里新盘均价在6500元/平方米左右，本项目地块一、二楼面地价1700元/平方米左右（净地单价折算），地块三、四楼面地价1650元/平方米，湾里区建安成本在1200元/平方米左右，房地产开发利润丰厚。