江西南昌市湾里区383亩商住用地投资收益权项目带工

一、湾里区介绍
1、概况：湾里区位于南昌西郊，距市中心18千米。地处南昌城西北部的西山山脉中段，北邻永修县，南连新建县，西接安义县，东邻红谷滩新区、桑海经济技术开发区、国家南昌经济技术开发区。全区总面积251平方千米。湾里人口总量9万（南昌市人口总量在500万左右），其中非农业人口37274人。区政府驻招贤镇（地块在招贤镇）。
2、经济：2013年，全区财政总收入80072万元，同比增长33.4%，比上年净增2亿元，一年之内连跨7亿、8亿元整数大关。全区地方公共财政预算收入49523万元，同比增长31.8%，财政规模再上新台阶，财政综合实力进一步增强。
2014年一季度全区完成财政总收入1.97亿元，同比增长13.2％,其中国税收入0.74亿元，增长24.4％，地税收入1.03亿元，增长15.7％。地方财政一般预算收入完成1.31亿元，增长14.3％。
3、交通：湾里区区位优势明显。距南昌市区10公里，距昌北国际机场23公里，云湾、昌湾、红湾三条公路直通南昌，西外环高速公路和正在规划建设中的铁路西环线穿境而过，幸洗、蛟万、省店、店罗等公路构建了四通八达的梅岭风景区旅游交通网络，交通条件十分便捷。
目前，启动建设的前湖大道快速路西接西外环，沿昌湾大道——乌沙河——长堎大道——前湖大道路径布置，终于朝阳大桥，道路全长约10公里。前湖大道路宽60至111米，主线为双向6车道，共分高架、地面、隧道三种形式，地面均设置辅道，设置立交4座。道路沿线主要与南北向西外环、向莆铁路、昌西大道、工业三路、工业五路、长堎大道、昌樟高速（前湖立交）、学府南大道、凤凰南大道、丰和南大道、红谷南大道相交。
4、旅游：风景名胜区、森林公园，作为南昌市拥有两块国字号招牌的城区，湾里区拥有得天独厚的旅游资源。梅岭、洪崖丹井、谷、狮子峰、长春湖、天宁寺、洗药湖等景点，梅岭——滕王阁正在联合申请国家5A景区，据统计，2013年湾里区累计接待游客300.2万人次，同比增长51.1%，仅今年1-3月，湾里区就接待游客86.84万人次，同比增长57.89%，实现旅游综合收入19076.96万元，同比增长58.17%。


湾里区房地产信息

楼盘名称

地点

状态

均价（元/平方米）

九洲铭城

湾里区招贤路381号

多层

7200

小高层

6800

九洲依云郡

湾里区幸福路248号

售罄

6500

兴宸山水艺墅

湾里区招贤大道501号

别墅

13000-15000

多层（年底开盘）

7000

洪恒山庄

湾里区幸福路188号

多层（三期）

5600

伴山碟墅

湾里区招贤路227号

别墅

13000-15000

永惠山外山

湾里区鹿聚路1号

多层、小洋房

6300

保利半山国际

湾里区红湾大道66号

小高层（70年）

7200

公寓（40年）

6800

别墅

10000-15000

郎贤加州溪谷

湾里区红湾大道001号

别墅

10000-13000

香逸熙园

湾里南昌红湾公路866号

多层

6800

四季花城

湾里红湾大道两侧

高层

6500

磨盘山8号

湾里区磨盘山南路8号

高层

6200





湾里区土地交易信息

时间

地块位置

地块面积（公顷）

出让价格（万元）

用途

容积率

楼面地价(元/平方米）

2014-3-11

湾里区规划宁中一路西侧（控规E-19-01)

7.6709

13807

商住

1.1

1636

2014-3-6

湾里区南堡路以西、洪恒山庄以北（控规D-4-02)

3.77009

6786

商住

1.5

1200

2014-1-30

湾里区幸福路168号

11.9037

28568

商住

1.1

2181

2014-1-22

湾里区规划三路以北、招磨一路以南、磨盘山北路东侧

9.41359

62412

商住

2.5

2652

2013-9-2

湾里区洗药湖避暑山庄梅岭主峰罗汉岭上

7.7334

4176

商住

0.6

899

2013-8-26

湾里区红湾公路大道南、北侧（控规G-1-02、C-5-02）

4.157

19330

商住

2.5

1860

2013-8-16

湾里区天宁西路以西（控规E-19-07）

3.3334

5500

商住

1.8

916

2013-3-18

南昌市政公用旅游投资有限公司

7.46077

10407

商住

1.6

871



二、项目介绍

该项目位于南昌市湾里区，属于湾里第三轮旧城改造项目，本项目总投资额5.4亿(暂定，土地评估报告未出)，其中工程部分4.4亿，现金1亿。投资补偿标准60%(暂定)，具体如下：
1、工程：（1）、道路工程（12个标段）
      （2）、还建房工程
      （3）、水系改造工程
2、现金：1亿
3、宗地：总供地面积约382.9亩，折合单价约141万/亩。
地块一、湾里区商贸路北侧。净用地面积约74.5545亩。容积率≤1.5，建筑密度≤28%，绿地率大于等于35%。
    地块二、湾里区商贸路南侧。净用地面积约59.505亩。容积率≤1.5，建筑密度≤28%，绿地率大于等于35%。
    地块三、乌源港以东，规划路以南。净用地面积约84.858亩。容积率≤2.0，建筑密度≤28%，绿地率大于等于35%。
地块四、乌源港以北，西外环高速公路西侧，规划路以西，规划路以南。净用地面积约164.1315亩。容积率≤2.0，建筑密度≤28%，绿地率大于等于35%。
注：以上地块后期分宗按政府约定时间节点出让,暂定年出让地块一、二、三，第二年出让地块四。


三、项目优势
1、南昌将有条件放开住房限购，从2014年7月14日起，除了东湖、西湖、青云谱、青山湖4个区，其他区域不再限购。这意味着，湾里区的房地产将迎来新的生机，老城区的继续限购，有利于湾里区的房地产销售。
2、湾里区一直是南昌楼市的一个特殊板块，“5A级自然风景资源”的标签使其总是带着周末度假的气息，湾里板块更愿意给自己贴上“生态宜居生活区”的标签。从2012年起，湾里向着打造成江西旅游城市综合体目标迈进的一步，而这也让更多人看到湾里的人居价值。（旅游休闲楼盘）
3、随着红湾公路的顺利开通，从湾里到红谷滩10几分钟就能畅达，使得湾里板块和红谷滩板块有效串联，形成大红谷滩生活圈，生活配套、公建配套等不断完善，而且随着南昌地铁线路的规划建设，各区域板块距离进一步缩短，湾里板块区位优势将更加明显。（红谷滩是南昌市的CBD）（普通上班族居房）
4、地块一、二、三地处湾里区中心地带，周边配套齐全，区新政府，市民公园，加油站、市场、学校，综合体（在建）等，也是楼盘聚集点，人气属湾里旺。地块四，三面临路，地块方正，离区政府5分钟。
5、本项目工程占比较大，其中道路工程2.7亿，利润丰厚。投资人收益补偿比例50%。
6、湾里新盘均价在6500元/平方米左右，本项目预计楼面地价2000元/平方米左右（净地单价折算），湾里区建安成本在1200元/平方米左右，房地产开发利润丰厚。